以大吃??!精裝房6大影響分析

來源:陶城網 作者:劉明 2019-07-22 點擊:18799次 A- A+

編者按:精裝房政策是近年來對房地產產業鏈的發展構成深遠影響的事件,本期內容陶城君邀請了行業資深專家深入分析這項政策所牽動的方方面面。

某人大代表在力推精裝修交付時提到了幾個理由,包括:“大量拆改,資源浪費嚴重;建筑垃圾、灰塵、有毒氣體等裝修污染嚴重;裝修擾民;破壞建筑結構等?!彼€建議要逐步取消毛坯房、直接向消費者提供精裝修成品房。

在建設部推行《商品住宅裝修一次到位實施細則》后,僅數年時間,深圳、廣州等南派開發商已有多半采用精裝修樓盤模式,并且將這些新理念、新做法推廣至全國各地,尤其在北京、上海,精裝修住宅的市場比例曾不斷刷新記錄。

然而,這種做法真的合理嗎?

經濟學原理告訴我們,決策的推出要在不同的指標上取得邊際收益的平衡,如果過分強調某個指標,或者保護某種資源或利益,就會影響其他指標,浪費其他資源,甚至損害其他利益。

下面,筆者將簡要地分析,由于“精裝房政策”所牽動和產生影響的各個方面:

1政府目標

正面效果:和發達國家接軌,便于集中管理、質量管控和增加稅收,防止大量拆改,資源浪費嚴重;建筑垃圾、灰塵、有毒氣體等裝修污染嚴重;裝修擾民;破壞建筑結構等。

負面效果:降低了商品房市場交易量,進而推進相關產業和行業以大吃小。

2房地產開發商

正面效果:大型房地產商短期邊際效益增長。

負面效果:延長了變現(開發)周期,增加綜合運營成本。進一步導致小型房地產公司,及其在建樓盤被大中型房地產公司打包收購(本來可以推向市場,但現在需要“精裝修”并通過有關部門驗收之后方可銷售),同時降低整體商品房市場的交易量。

3裝修材料制造商

裝修材料終端市場需求大幅下降,制造商進而轉戰工程及戰采渠道,建材品牌被迫向大型房地產商靠攏,公關成本和尋租行為將大幅增加,大部分制造商會陸續被收購或退出市場。

4裝修材料流通(批發、零售)商

商品房消費者直接面向精裝房,交房之后幾乎無需裝修(并不是“精裝”效果已經讓消費者滿意,而僅僅是因為他們覺得這個一拆、一裝的過程勞民傷財),顧客被其他渠道截留,營業額大幅下降,人力資源成本和尋租行為劇增。

渠道營銷策略(廣告、活動、套餐、增值服務)無的放矢,流通商(經銷/代理商)或將陸續退出市場。

5家裝公司

大型房地產商在裝修板塊基本會采取上下游垂直整合——自己成立裝修公司,進而導致傳統裝飾公司被迫轉向二手房市場、軟裝(窗簾、配飾、擺件等)市場和工裝(酒店、餐飲、賣場等非政府工程)市場。

6消費者

購房成本增加(購房者好不容易攢足了首付,現在還必須提前支付裝修費),買房更難。精裝修交房,勢必提高了售價,也從而提高了購房者的置業門檻,同時,相對于毛坯房,也增加了契稅等相關費用。

而且,裝修材料標準和施工質量(包括建筑毛坯質量、裝修質量)的可控程度幾乎為零,從“個人”驗收變成了“有關部門”統一驗收。在誠信危機日益嚴重的今天,對于開發商的不信任度往往導致了對裝修質量的懷疑,尤其是個別項目出現的裝修質量問題,更是讓購房者不敢輕易購買。而伴隨著該政策的深化,普通消費者和地產開發商之間由于信息不對稱等因素,兩者之間的矛盾進一步升級。

另外也延緩了交房的時間。相對于毛坯房,精裝房將至少延緩約6個月以上的交房時間來進行項目的全面裝修,而自行裝修根據情況不同,一般至多1-3個月。

還有,開發商所提供的精裝修無法體現個性化,是由于之前設計師與客戶并無溝通,且統一裝修的原因,裝修的效果大多都是千篇一律,極少富于變化,而對于追求個性的現代人來說,自己想得到的差異化、風格化的裝修幾乎很難實現。更多人只能無奈地買了家具,再安裝部分電器之后就勉強投入使用了,當然這也促生了整體家居、全屋定制等行業的興起。

精裝房有其優勢,亦有其存在的必要性,因為我們始終相信,會有相當一部分的消費者喜歡并選擇精裝房。但筆者認為,該政策的可行性和商品房精裝率的比例是否值得商榷?

事實上,每個人的知識有限,信息從來就是不對稱的,我們通過信息處理的分工合作,通過品牌的建設,通過機制的設立,也就是說通過各種各樣市場化的辦法,再加上政府的適度監管,讓人們靈活地去嘗試不同的篩選機制,讓人們有一個探索空間,這才是最重要的。

房屋不是醫藥、食品、金屬等這樣的標準品,而是一種綜合性的服務。對于這種綜合性的服務實施規定和標準化管制,后果將是一條漫長的猜疑鏈。既然規定了精裝修準售,是否要規定所有裝修材料的品牌、質量、價格的標準?是否要規定裝修風格的標準?有關部門是否要對裝修的施工過程進行監管?即便有,那監管的部門又由誰來監管?又如何避免產業鏈條中大量的尋租行為?集中裝修難道就沒有建筑垃圾、灰塵、有毒氣體和裝修污染嗎?框架結構的毛胚房裝修需要大量拆改嗎?

這些問題或許只是冰山一角,筆者沒有相應的答案。但筆者始終相信,對于一種綜合性的服務,而非標準品的商品,最好的辦法就是交給市場,在自由的市場競爭和價格之下,它們會有屬于各自的命運。

本文并未細談對陶瓷行業的影響,您可以在留言區發表您的觀點,談談您對精裝房的看法。

作者系某陶企運營總監 劉明


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